Рефинансирование ипотеки: как снизить платеж

Когда вы берете ипотеку на 20 лет, это не значит, что вы обязаны платить по первоначальной ставке все эти годы. Экономика циклична: сегодня ключевая ставка ЦБ может быть 18%, а через три года опуститься до 7%. Именно в этот момент на сцену выходит рефинансирование - легальный способ "перекредитоваться" под более низкий процент и сэкономить миллионы.

Но банки не любят отпускать клиентов, которые платят им огромные проценты. Поэтому процесс рефинансирования всегда связан с дополнительными расходами и бюрократией. Давайте разберем, когда это действительно выгодно.

Что такое рефинансирование простыми словами

Рефинансирование - это целевой кредит в новом банке, который выдается исключительно для того, чтобы полностью погасить вашу старую ипотеку в старом банке. Квартира при этом переходит в залог к новому кредитору.

Например, вы платите Сбербанку ипотеку под 15% годовых. Вы приходите в ВТБ, и они предлагают вам 10%. ВТБ переводит деньги Сбербанку, ваш долг там закрывается, и теперь вы платите в ВТБ, но уже по ставке 10%.

Правило "Двух процентов"

Рефинансирование имеет смысл только в том случае, если новая ставка ниже вашей текущей минимум на 1.5 - 2%. Почему именно так? Потому что переход в другой банк стоит денег:

• Новая оценка недвижимости: около 5 000 руб.

• Новая страховка: ваш старый полис часто не подходит новому банку, придется покупать новый (от 10 000 до 30 000 руб).

• Госпошлина за снятие и регистрацию нового залога в Росреестре: около 1 000 руб.

• Справки, выписки, нотариальные согласия супруга: еще 2 000 - 3 000 руб.

Специальное предложение

Суммадо 50 000 ₽

Ставкаот 0% в день

ОформитьПСК 292%

Аннуитетный график: когда рефинансирование уже не поможет

99% ипотек в России выдаются с аннуитетными платежами. Это значит, что вы платите фиксированную сумму каждый месяц (например, 50 000 рублей). Но структура этого платежа меняется.

В первые 5-7 лет львиная доля вашего платежа (тысяч 45 из 50) идет на погашение процентов банку, и только 5 тысяч - на погашение тела кредита. А вот в последние годы вы платите в основном само "тело".

Важный нюанс: Если вы уже выплатили больше половины срока своей ипотеки, рефинансирование теряет смысл. Вы УЖЕ выплатили банку все проценты. Если вы сейчас перейдете в другой банк, вам заново рассчитают график, и вы снова начнете платить в основном проценты.

Рефинансироваться выгодно в первые 3-5 лет после оформления кредита.

Как объединить кредиты при рефинансировании

У рефинансирования есть отличная скрытая фишка. Многие банки позволяют вместе с ипотекой рефинансировать (объединить) ваши потребительские кредиты, автокредиты и кредитные карты.

Допустим, у вас есть: ипотека под 12%, автокредит под 20% и долг по кредитке под 35%. Новый банк может выдать вам единый кредит под залог вашей квартиры под 10% годовых, которым закроет ВСЕ эти долги. Ваш общий ежемесячный платеж может упасть в 1.5-2 раза!

Пошаговый план: как снизить платеж

1. Узнайте остаток своего долга и текущую ставку в мобильном приложении банка.

Специальное предложение

Суммадо 30 000 ₽

Ставкаот 0% в день

ОформитьПСК 0% - 292%

2. Изучите предложения других банков. Оставьте заявки на сайтах.

3. Получите предварительное одобрение (банки охотно берут чужих ипотечников, так как они уже проверены временем).

4. Сделайте новую оценку квартиры (банк даст список аккредитованных оценщиков).

5. Соберите справки об остатке долга из старого банка.

6. Подпишите новый договор. Новый банк сам переведет деньги старому.

7. Отнесите справку о закрытии кредита в МФЦ, чтобы снять обременение старого банка и наложить обременение нового.

Не ленитесь мониторить ставки. Один поход в банк может сэкономить вам стоимость хорошего автомобиля в перспективе 15 лет.

Когда рефинансирование ипотеки имеет смысл?